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下半年济南楼市怎么走?或现开发商促销冲业绩

时间:2021-02-04 21:32 来源:网络整理 转载:汾阳资讯网
上半年济南(楼盘)楼市跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,半夜开盘认筹、全款优先选房、捆绑车位地下室等非正常现象出现在济南房地产市场上。“下半年需求动

上半年济南楼市跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,半夜开盘认筹、全款优先选房、捆绑车位地下室等非正常现象出现在济南房地产市场上。随着下半年的来临,无论是开发商还是购房者,对市场走向更加关注。

17日,一个小型座谈会在济南举行,参加者既有银行界人士,也有房地产界人士。经济导报记者从现场获悉,与会人士普遍认为,下半年济南楼市的供应量会有所增加,但在多重压力下,开发商会采取各种措施加大回笼资金的速度。下半年济南楼市的特征将表现为“以价换量”冲业绩。

“下半年需求动力减弱,济南楼市或将进入调整期,同时,开发商在资金压力下,会提供降价促销的楼盘让市民选择。”济南一家房地产公司项目部经理冯泽瑞表示。

上半年供需双降

经历了多重调控政策影响,上半年楼市一度进入低迷期。

数据显示,上半年济南住宅新增供应量275.6万平方米,成交367.3万平方米,成交量是新增供应量的1.33倍。

“与去年同期相比,新增供应量仅是去年的37%,而成交量几乎是腰斩,相当不正常。”济南另外一家房地产开发商的项目经理冯昌林分析称,“一般情况下,新增供应量要大于成交量才比较正常。从去年开始,市场逐步进入供小于求的单方市场。”

对于这种不正常现象,冯泽瑞认为,济南在供给端和需求端同时抑制,规定期房必须建到12层以上甚至验收完工后才能申请预售许可证并上市交易。“这导致相当一批房源因工期进度问题无法上市销售,上半年开盘销售的房源大幅减少,各大楼盘要半年甚至一年左右才能赶上进度。”

多数楼盘无房可卖,导致住宅市场存量消化周期大大低于正常水平,供不应求。同时,限购成了济南楼市分水岭。

统计数据显示,自2016年10月济南正式启动限购政策后,成交量就逐渐变小。今年上半年,济南新建住宅网签量在4.2万套左右,相比去年同期的10.6万套,差距一目了然。

今年一季度,新建住宅月均网签量维持在8000套左右。然而4月份济南调控政策再次升级,随后,网签数据跌到了冰点,5、6月份基本维持在5000套上下,回到了3年前的水平。

而从土地市场看,受政策以及客观因素影响,上半年济南拍地节奏放缓。

前6个月土地招拍挂成交210.5万平方米,与去年上半年的221.4万平方米相差不多。“但是这些土地相当一部分是保障大项目和定向拍卖,并非普通开发商能拿到的。”一家全国性房地产开发公司济南分部的项目经理冯波说道。

“从今年济南出炉的土地供应计划来看,可以通过招拍挂市场供应的土地面积仍然偏紧。”冯波表示。

“从土地供应到楼盘投放到市场,需要一年半到两年的时间。而目前济南土地供应比较短缺,远水难解近渴,因此对抑制近期房价上涨的作用不太明显。上半年投放的土地量,其可开发面积与上半年的销售面积相差不大。在旺盛的需求和短缺的供应之下,济南房价依然有上涨压力。”一家本土房地产开发公司的负责人李祥瑞分析道。

冯波告诉记者,从最近的开盘情况来看,价格高出客户心理预期的项目,去化率往往较低。上半年成交量一般,各大开发商的任务指标都压到了下半年,为了完成业绩,不排除会以价换量抢收市场,所以可能会合理定价,加快出货,保持流动性。

“在严格的限购政策下,有资格买房的客户正在逐渐减少,如果政策不松动,下半年供应量集中赶上来,开发商可能面临抢客的问题。”李祥瑞分析道。”

回款成为重要指标

“下半年供应量会有所放大。”冯泽瑞表示,济南去年拍的地到今年下半年都将陆续上市,所以供应量会放大。

但在冯昌林看来,供应量加大并不代表着能全部卖出去。“限购政策导致开发商即使卖了房子也没有办法网签,没有网签就不给贷款,也没有办法回款,对于开发商来说,资金压力会越来越大。从今年部分开发商业绩考核指标来看,回款成为一个非常重要的指标,甚至成为个别开发商排在首位的指标。”

冯泽瑞告诉记者,从房地产开发资金来源结构看,以预收款、按揭贷款等需求端的资金供给平均占比近50%,由于这部分资金来源占比较大,销售端实现的资金回笼以及自筹资金对于房地产开发影响较大。

“从现在的情况看,下半年信贷政策不会松口,依然会收紧。”一家国有银行高新支行的行长李家琪分析道。

他告诉记者,自今年5月份以来,济南多家银行对住房贷款逐渐收紧,不仅取消了贷款利率打折,甚至还在基准利率的基础上上浮了贷款利率。“现在我们行的标准是首套基准,二套1.1倍。”李家琪表示,“不过现在审批速度大大放缓了,以前只要资料齐全,一周内就会审批下来,两周内放款,也就是说,从提申请到放款不超过半个月。现在光审批就是一两个月,等放下款来就得三四个月以后了。”

李家琪表示,除了房贷收紧外,针对以往银行业金融机构借助一些通道向开发商“输血”的违规行为,也成为上层的排查重点。“像排查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产;是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式,向房地产行业提供融资等。”

持有同样意见的还有李祥瑞。在他看来,下半年基本上都是促销季。“为了完成全年任务,开发商都会从9月份开始进行大面积促销,以保证销售进度和回款速度。”

经济导报记者在采访中了解到,上述受访人士普遍认为,上半年整体表现为“量跌价稳”,下半年开发商必然会冲量。在年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征或为“以价换量”冲业绩。(来自 经济导报)

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